La LMNP, acronyme de Location Meublée Non Professionnelle, attire de plus en plus l’attention des investisseurs. Mais qu’est-ce réellement la LMNP, et est-elle une option d’investissement viable ?
Cet article plonge en profondeur dans le monde de la location meublée non professionnelle, exposant ses avantages et ses inconvénients. Nous explorerons les critères qui déterminent si la LMNP correspond à votre profil d’investisseur. Que vous soyez un expert en quête de nouvelles opportunités ou un débutant souhaitant comprendre les subtilités de la LMNP, cet article vous guidera à travers cette stratégie de plus en plus prisée par les jeunes investisseurs.
En quoi consiste la location meublée non professionnelle (LMNP) ?
La LMNP est une forme d’investissement immobilier qui diffère de la location nue traditionnelle par un aspect essentiel : la location se fait avec des meubles et équipements fournis aux locataires.
Contrairement à la location nue, la LMNP nécessite que le propriétaire mette à disposition un logement meublé, prêt à être habité. Cela signifie que le bien doit être pourvu de l’ameublement essentiel, des appareils électroménagers, et parfois même des éléments de décoration.
En échange de cette offre de logement meublé, le propriétaire LMNP peut percevoir des loyers, tout en bénéficiant de certains avantages fiscaux, sous réserve de remplir certaines conditions. La LMNP est souvent choisie par les investisseurs pour sa rentabilité potentielle et son attrait pour les locataires à la recherche d’une solution clé en main.
Est-ce un investissement fructueux ?
Tout d’abord, la rentabilité de la LMNP dépendra de divers facteurs, tels que l’emplacement du bien, le marché immobilier local, et la qualité de la gestion locative.
L’un des principaux avantages de la LMNP réside dans ses avantages fiscaux potentiels : les loyers perçus sont imposés dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC), ce qui peut entraîner une charge fiscale moins élevée par rapport à la location nue. Cependant, ces avantages fiscaux peuvent varier en fonction de la situation individuelle de chaque investisseur.
En outre, la demande pour des logements meublés peut varier selon les régions et les marchés locatifs. Dans certaines zones, la LMNP peut être une option très rentable en raison de la demande accrue de logements meublés pour les étudiants, les touristes ou les professionnels en déplacement.
Cependant, il est important de noter que la LMNP peut également comporter des contraintes administratives et des coûts supplémentaires liés à l’entretien des meubles et à la gestion locative. Il est essentiel de faire une analyse approfondie et de considérer tous les aspects avant de décider si la LMNP est un investissement fructueux dans votre situation.
Dans la suite de cet article, nous explorerons plus en détail les avantages et les inconvénients de la LMNP pour vous aider à prendre une décision éclairée sur son potentiel en tant qu’investissement fructueux.
Quelles sont les démarches administratives à respecter ?
La LMNP implique des obligations administratives spécifiques que les investisseurs doivent respecter pour être en conformité avec la loi. Voici les principales démarches administratives à prendre en compte :
- Le statut LMNP : Tout d’abord, il est nécessaire de choisir le statut de LMNP. Pour cela, il faut remplir les conditions requises, notamment le fait que les revenus locatifs ne dépassent pas un certain seuil et que l’activité ne soit pas exercée de manière professionnelle. Une fois le statut choisi, il est généralement valable pendant toute la durée de l’investissement.
- L’enregistrement : Dans certaines régions, il peut être nécessaire d’enregistrer la location meublée auprès des autorités locales. Cela peut impliquer de remplir des formulaires spécifiques et de payer des frais d’enregistrement.
- La comptabilité : En tant que LMNP, vous devez tenir une comptabilité précise de votre activité locative. Cela inclut la gestion des loyers, des dépenses liées à l’entretien du bien et des meubles, ainsi que la déclaration de vos revenus locatifs chaque année.
- Les déclarations fiscales : Vous devrez également déclarer vos revenus locatifs dans votre déclaration d’impôt sur le revenu, en utilisant le régime fiscal BIC. Cette déclaration est importante pour bénéficier des avantages fiscaux spécifiques à la LMNP.
- Le contrat de location : Établissez un contrat de location conforme à la réglementation en vigueur. Le contrat doit spécifier que le logement est loué meublé et inclure un inventaire précis des biens meubles fournis.
- Les normes de sécurité : Assurez-vous que le logement respecte les normes de sécurité en vigueur, notamment en ce qui concerne l’installation électrique et le gaz. Vous devrez peut-être faire réaliser des diagnostics obligatoires.
- La taxe de séjour : Dans certaines communes, vous pourriez être tenu de collecter la taxe de séjour auprès de vos locataires et de la reverser à la commune.
- Les assurances : Souscrire une assurance adaptée à la location meublée est recommandé pour couvrir d’éventuels dommages ou litiges.
Il est essentiel de se familiariser avec ces démarches administratives spécifiques à la LMNP et de s’assurer de les respecter pour éviter tout problème juridique ou fiscal. Il peut également être judicieux de consulter un professionnel de la comptabilité ou un conseiller financier pour vous guider à travers ces processus et optimiser vos avantages fiscaux.
Les avantages et les inconvénients de la LMNP
Les avantages de la LMNP
- Avantages fiscaux : La LMNP offre des avantages fiscaux potentiels, notamment la possibilité d’amortir les biens meubles et les frais de notaire, en plus de la déduction des charges et travaux. Cela peut entraîner une réduction significative de l’impôt sur le revenu. Il s’agit ici d’une différence considérable avec la location nue car les amortissements du bien conduisent très souvent à minorer voir à annihiler la fiscalité des revenus.
- Rentabilité potentielle : Les loyers des biens meublés sont souvent plus élevés que ceux des biens nus, ce qui peut augmenter la rentabilité de l’investissement. Cela est d’autant plus le cas en matière de location touristique (« Airbnb »).
- Demande accrue : Les logements meublés sont recherchés par divers locataires, tels que les étudiants, les professionnels en déplacement et les touristes, ce qui peut garantir une demande constante suivant le secteur où se situe le bien.
- Clé en main : Les locataires apprécient la commodité des logements meublés, ce qui peut réduire le temps de vacance locative et faciliter la gestion locative.
Les inconvénients de la LMNP
- Contraintes administratives : La LMNP implique des obligations administratives spécifiques, telles que la comptabilité rigoureuse et la déclaration fiscale, ce qui peut être fastidieux.
- Coûts initiaux : L’équipement et l’ameublement des biens peuvent représenter un investissement initial considérable.
- Diversification limitée : En investissant dans des biens meublés, vous pouvez avoir moins de flexibilité pour changer la destination de votre bien par rapport à un bien nu.
- Usure des meubles : Les meubles ont tendance à s’user plus rapidement que les structures de bâtiment, ce qui peut nécessiter des remplacements fréquents et des coûts d’entretien plus élevés.
- Gestion plus active : La gestion d’une LMNP peut être plus intensive en raison du renouvellement fréquent des locataires et de l’entretien des meubles.
La LMNP peut être une option d’investissement attrayante pour les propriétaires prêts à gérer les défis administratifs et désireux de bénéficier d’avantages fiscaux tout en répondant à la demande de logements meublés. Cependant, il est essentiel d’évaluer soigneusement ses objectifs financiers, sa tolérance au risque et sa capacité à respecter les obligations administratives avant de se lancer dans la Location Meublée Non Professionnelle.
La LMNP et Airbnb
De nombreux investisseurs s’intéressent à la location en meublée touristique. La location dite « airbnb » en référence à la plateforme de réservation en ligne à le vent en poupe dans de nombreuses villes de France.
La location de courtes durée (nuitée ; semaine plus rarement au mois) comporte un certain nombre d’obligations.
Nous prendrons en exemple celles en vigueur sur la ville de Nice.
- ll convient dans un premier temps de s’enregistrer auprès de la mairie en tant que meublé touristique afin d’obtenir un numéro qui comporte 13 chiffres et qui devra figurer sur les annonces locatives.
- Afin d’obtenir ce numéro il convient d’obtenir l’acceptation de la mairie pour un changement d’usage. L’acceptation pour ce changement d’usage temporaire sera conditionnée notamment par le règlement de copropriété de l’immeuble dans lequel se situe votre bien. Il ne doit pas s’opposer au changement d’usage. Nous attirons votre attention sur ce point car le caractère bourgeois d’un immeuble implique une impossibilité de louer en meublé touristique. De nombreuses copropriété s’organisent devant la recrudescence de ce type d’activité en faisant voter en assemblée générale l’interdiction de louer en meublé touristique.
- Un seul meublé touristique autorisé par foyer fiscal pour une durée de 6 ans. Au-delà de cette période une compensation sera demandée pour obtenir une reconduction. Cette compensation est très difficilement obtenable.
Cas particulier pour la résidence principale :
- Le changement d’usage est autorisé d’office sans qu’il soit nécessaire de faire la demande. La location est limitée en l’espèce à 120 jours par an.
Avantages de la location touristique
- Rentabilité accrue permettant d’atteindre en cas de remplissage optimal une rentabilité supérieure à la location nue ou en meublée classique.
- Occupation de courtes durées avec généralement un paiement avant la prise de possession du logement rendant le risque d’impayés quasi inexistant.
- Possibilité de vendre le bien très rapidement libre de toute occupation.
Inconvénients de la location touristique
- Changement fréquent d’occupants nécessitant une gestion plus complexe et généralement bien plus couteuse qu’une gestion traditionnelle. Les frais de gestion avoisinent le plus souvent les 20 / 25%.
- L’usure du mobilier et de l’appartement en général nécessitera de réaliser plus fréquemment des frais (entretien ; remplacement mobilier et des équipements …).
- Incertitude sur le devenir de cette niche qui est de plus en plus remise en cause par les autorités municipales.
Conclusion sur le meublé touristique
Ce type d’exploitation de votre immobilier offre un fort potentiel de rentabilité notamment s’il répond parfaitement à la demande des voyageurs dans les quartiers les plus recherchés.
En revanche il s’accompagne de nombreuses obligations et formalités qui en font un investissement difficile à maitriser sans l’aide d’un professionnel.
Si toutefois des questions persistent au sujet de la LMNP, nos équipes seront ravies de vous répondre, alors pensez à nous contacter pour organiser une première rencontre totalement gratuite et sans engagement.
