Faire un investissement immobilier sans apport est-ce possible ?

L’immobilier demeure une option privilégiée pour de nombreux Français. Cette solution offre la possibilité de créer un patrimoine solide et de générer un revenu supplémentaire. Le principal obstacle pour de nombreuses personnes n’est autre que l’apport personnel, souvent demandé par les banques pour obtenir un prêt immobilier.

Vous vous êtes certainement déjà demandé : est-il envisageable d’investir dans l’immobilier sans avoir un apport initial ? La réponse est positive, mais dans certaines circonstances et en suivant des stratégies bien définies.

Dans cet article, nous vous donnerons une explication approfondie sur la manière de réaliser un investissement immobilier sans apport, les différentes mesures possibles, les conseils pour maximiser vos chances de réussite ainsi que les risques à prendre en compte.

L’apport personnel représente la somme que l’emprunteur investit directement dans son projet immobilier sans avoir besoin d’un emprunt bancaire. De manière générale, les banques exigent un apport d’au moins 10% du prix d’achat du bien, pour couvrir les frais de notaire, les frais de garantie et parfois une partie du prix d’achat.

Dans la majorité des cas, les banques réclament cet apport pour :

1. Réduire les risques de prêt : le risque de l’établissement prêteur diminuera avec un apport. La banque prend moins de risques financiers lorsqu’elle prête moins.
2. Avoir une preuve d’une certaine sécurité financière : se présenter en banque avec une somme épargnée démontre la capacité de l’emprunteur à faire des économies et sa discipline financière, deux critères essentiels pour les établissements financiers.

Cependant, il est fréquemment constaté un financement total de l’immobilier avec un apport limité aux frais représentant +/- 10% du prix d’achat.

Il est envisageable de faire des investissements sans apport grâce à des financements spécifiques et à certaines stratégies d’amélioration.

Les prêts à 100% et 110%

• Le prêt à 100 % : il prend en charge l’intégralité du prix d’achat du bien immobilier, ce qui laisse l’emprunteur sans avoir besoin d’apport. Cependant, il faudra payer séparément les frais supplémentaires tels que les frais de notaire et de garantie.

• Le prêt à 110 % : est lui plus rare et englobe non seulement le prix d’achat, mais également les frais supplémentaires, offrant ainsi à l’emprunteur la possibilité de financer intégralement son projet sans avoir à apporter de contribution personnelle. Souvent, ces prêts sont accordés aux personnes ayant des revenus très solides ou aux investissements locatifs qui présentent un fort potentiel de rentabilité.

Le prêt à taux zéro (PTZ)

Le PTZ est un prêt sans intérêt accordé aux primo-accédants pour l’achat de leur résidence principale, sous certaines conditions de ressources. Il peut couvrir jusqu’à 40 % du prix du bien dans certaines zones et est cumulable avec d’autres prêts, réduisant ainsi le besoin de financement bancaire classique.

Les prêts conventionnés

Les prêts conventionnés sont des prêts immobiliers accordés sans conditions de ressources pour financer l’achat d’une résidence principale, avec des taux d’intérêt réglementés par l’État. Ils peuvent être utilisés pour financer la totalité du projet, y compris les frais annexes et peuvent donc être une solution pour les investisseurs sans apport.

Les conditions d’éligibilité pour les prêts sans apport

Pour obtenir un prêt sans apport, les emprunteurs doivent généralement répondre à des critères stricts :

• Une stabilité professionnelle avérée et des revenus réguliers : les banques privilégient les emprunteurs en CDI avec une ancienneté suffisante ou les indépendants avec plusieurs années de revenus stables.
• Une gestion financière saine : profils faisant preuve d’une absence d’incidents bancaires récents, avec des comptes bien gérés et peu voire aucunes dettes importantes.
• Un projet immobilier solide : trouver un logement bien situé avec un bon potentiel de valorisation ou un fort rendement locatif augmente les chances de convaincre une banque.

Certains profils sont malgré tout favorisés :

Les investisseurs locatifs : présentant un projet rentable auront plus de chance également. En effet, si le bien acquis est destiné à la location et offre un rendement locatif élevé, les banques peuvent se montrer plus souples.

Les profils des jeunes acheteurs en début de carrière : avec des perspectives de revenus croissantes peuvent parfois bénéficier d’un financement sans apport.

Si investir sans apport peut ouvrir des opportunités, il comporte aussi des risques qu’il faut bien évaluer.

Un coût total du crédit plus élevé

• Taux d’intérêt potentiellement plus élevés : sans apport, les banques augmentent souvent le taux d’intérêt pour compenser le risque. Cela augmente le coût total du prêt sur le long terme.

• Frais de garantie et de notaire élevés : ces frais, même s’ils peuvent être intégrés dans le prêt à 110 %, représentent une charge additionnelle et doivent être pris en compte dans le plan de financement.

Un risque accru de surendettement

Sans apport, le montant du prêt est plus élevé, ce qui alourdit les mensualités de remboursement et peut conduire à un taux d’endettement trop élevé, limitant la capacité d’emprunt bancaire pour d’autres projets.

Des difficultés en cas de revente anticipée

Si vous devez revendre le bien rapidement et que le marché immobilier a baissé, vous risquez de vendre à perte puisque le montant de la revente pourrait être inférieur au capital restant dû sur le prêt.

Des difficultés en cas de revente anticipée

L’absence d’apport peut impacter la rentabilité de votre investissement locatif. Il est crucial de bien calculer le rendement locatif brut et net avant de s’engager.

Investir dans l’immobilier sans apport est une option accessible et intéressante pour ceux qui savent optimiser leur dossier de financement. Cela nécessite toutefois une approche prudente et bien informée puisque les risques financiers sont réels.

Avant de se lancer, il est essentiel d’évaluer sa capacité de remboursement, de bien choisir le type de bien et la localisation, et de se faire accompagner par des experts pour minimiser les risques et maximiser la rentabilité. En prenant les bonnes précautions, un investissement immobilier sans apport peut se révéler un excellent levier pour constituer un patrimoine solide et rentable.

Sachez qu’avec Concept Patrimoine, votre projet immobilier sans apport sera réfléchi et vous permettra d’encourir le moins de risque possible. Depuis plus de 15 ans, nous accompagnons nos clients dans leurs projets immobiliers et nous savons que chaque profil est unique méritant donc un traitement personnalisé.

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